En la provincia de Buenos Aires, 1.065.255 personas tienen dos o más inmuebles edificados: son el 6,1% de la población y concentran, como mínimo, la mitad (50,9%) de todos los inmuebles edificados. En la cima, 1.879 propietarios tienen más de 100 inmuebles urbanos cada uno. Mientras tanto, casi uno de cada cinco hogares de la provincia alquila. Así lo muestran los datos que la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) entregó a Inquilinos Agrupados en respuesta a un pedido de acceso a la información pública, cruzados con los censos del INDEC.
Publicamos el informe completo. Los datos son de libre uso citando la fuente.
Datos clave
- 17,5 millones de habitantes en la provincia (Censo 2022).
- 1.166.672 hogares inquilinos: el 19,3% del total. En 2001 eran el 9,5%.
- 1.065.255 personas tienen 2 o más inmuebles edificados (6,1% de la población) y reúnen al menos el 50,9% de los inmuebles edificados.
- 104.584 personas tienen 5 o más inmuebles edificados (0,6% de la población) y reúnen al menos 874.995 inmuebles, el 14% del total.
- 1.879 titulares (1.162 personas físicas y 717 personas jurídicas) tienen más de 100 inmuebles urbanos cada uno y suman, como mínimo, 372.579.
- En 2025 se sellaron en ARBA 32.122 contratos de locación, y solo 7.664 contribuyentes declaran en Ingresos Brutos renta por alquiler de vivienda: 0,66 por cada 100 hogares inquilinos.
Qué le preguntamos a ARBA
En 2026 Inquilinos Agrupados presentó un pedido de acceso a la información pública ante ARBA, en el marco de la Ley provincial 12.475. La agencia respondió mediante la Providencia N.º 45 GGR del 22 de julio de 2026 (expediente 22700-2088/2026), con datos sobre cuántas personas son titulares de inmuebles urbanos, agrupadas por tramos según la cantidad que tienen, y sobre contratos de alquiler sellados y contribuyentes que declaran renta por alquiler.
ARBA cuenta partidas inmobiliarias. En este informe, “inmueble” es una partida urbana: puede ser una casa, un departamento, una cochera o un local. Como ARBA informó los titulares por tramos y no la cantidad exacta de partidas de cada uno, todas las cantidades de inmuebles son mínimos: se calculan multiplicando los titulares de cada tramo por el límite inferior del tramo.
La mitad de los inmuebles edificados está en manos del 6,1% de la población
4.136.402 personas humanas tienen al menos un inmueble edificado en la provincia, y en conjunto suman como mínimo 6.256.585 partidas edificadas. Tres de cada cuatro (74,2%) tienen uno solo. El otro cuarto (25,8%), con dos o más, reúne al menos la mitad de todas las partidas.
| Personas con inmuebles edificados | Personas | % de la población | % de los propietarios | % de los inmuebles edificados |
|---|---|---|---|---|
| Un solo inmueble | 3.071.147 | 17,5% | 74,2% | 49,1% |
| 2 o más | 1.065.255 | 6,1% | 25,8% | ≥ 50,9% |
| 3 o más | 406.392 | 2,3% | 9,8% | ≥ 29,9% |
| 5 o más | 104.584 | 0,60% | 2,5% | ≥ 14,0% |
| Más de 10 | 14.950 | 0,09% | 0,36% | ≥ 5,1% |
Cuanto más arriba en la escala, más concentración: las 104.584 personas con cinco o más inmuebles son el 2,5% de los propietarios y tienen al menos el 14% de todas las partidas edificadas.
Los grandes propietarios: 1.879 titulares con más de 100 inmuebles
En la cima de la distribución hay 1.879 titulares con más de 100 inmuebles urbanos cada uno, que suman como mínimo 372.579. Las personas jurídicas pesan más que las físicas en el escalón más alto: con más de 500 inmuebles hay 176 personas jurídicas, más del doble que las 80 personas físicas, sobre un universo de titulares 82 veces más chico.
| Inmuebles por propietario | Personas físicas | Personas jurídicas | Inmuebles (mínimo) |
|---|---|---|---|
| De 101 a 200 | 795 | 322 | 112.817 |
| De 201 a 300 | 157 | 99 | 51.456 |
| De 301 a 500 | 130 | 120 | 80.050 |
| Más de 500 | 80 | 176 | 128.256 |
| Total, más de 100 | 1.162 | 717 | 372.579 |
Cada vez más hogares alquilan
Los hogares inquilinos pasaron del 9,5% en 2001 al 19,3% en 2022. Entre 2010 y 2022 la provincia sumó 1.262.066 hogares, y 466.433 de ellos (37%) son inquilinos. En ese período los hogares inquilinos crecieron un 67%, aunque el parque de viviendas aumentó al mismo ritmo que los hogares (25% y 26%).
| Año | Hogares | Propietarios | % | Inquilinos | % |
|---|---|---|---|---|---|
| 2001 | 3.920.985 | 3.058.977 | 78,0% | 372.726 | 9,5% |
| 2010 | 4.789.484 | 3.570.314 | 74,5% | 700.239 | 14,6% |
| 2022 | 6.051.550 | 4.081.249 | 67,4% | 1.166.672 | 19,3% |
Viviendas desocupadas: dónde están
El Censo 2022 registró 774.963 viviendas particulares desocupadas, el 11,5% del parque. La cifra mezcla situaciones distintas: casi un tercio son de uso temporal o de vacaciones, sobre todo en la Costa Atlántica. Por eso la desocupación es mucho mayor en el interior (17,8%) que en los 24 partidos del GBA (6,7%). Las más cercanas a vivienda disponible o retenida son las que están en alquiler o venta y las desocupadas “por otra razón”: 264.849 en total.
| Condición | Provincia | 24 partidos del GBA | Interior |
|---|---|---|---|
| Viviendas particulares | 6.745.665 | 3.813.338 | 2.932.327 |
| Desocupadas | 774.963 (11,5%) | 253.651 (6,7%) | 521.312 (17,8%) |
| En alquiler o venta | 143.150 (2,1%) | 71.905 (1,9%) | 71.245 (2,4%) |
| Por otra razón | 121.699 (1,8%) | 39.344 (1,0%) | 82.355 (2,8%) |
| Uso temporal o de vacaciones | 236.801 (3,5%) | 17.566 (0,5%) | 219.235 (7,5%) |
El alquiler formal casi no aparece en los registros
También le preguntamos a ARBA cuántos contratos de alquiler se sellaron y cuántas personas declaran percibir renta por alquilar viviendas. Las dos cifras son muy bajas frente a los 1.166.672 hogares que alquilan en la provincia.
| Año | Contratos sellados (tipo 7) |
|---|---|
| 2020 | 5.785 |
| 2021 | 57.798 |
| 2022 | 23.452 |
| 2023 | 16.767 |
| 2024 | 37.138 |
| 2025 | 32.122 |
| 2026 (enero-junio) | 12.694 |
Si cada hogar inquilino firmara un contrato nuevo cada dos o tres años, habría entre 388.891 y 583.336 contratos por año. Los 32.122 sellados en 2025 representan entre el 5,5% y el 8,3% de esa cifra.
En los últimos 12 meses, 7.664 contribuyentes declararon en Ingresos Brutos la actividad 681096 (“Servicio inmobiliario para uso residencial, por cuenta propia o bienes arrendados n.c.p.”): 6.326 personas humanas y 1.338 personas jurídicas. Son 0,66 por cada 100 hogares inquilinos. Del lado de los propietarios, 14.950 personas tienen más de diez inmuebles edificados: aunque todos los declarantes humanos estuvieran en ese grupo, al menos 8.624 no declararían esa actividad.
ARBA consultó un solo código de actividad y no informó la fecha de corte del período. Antes de leer estas cifras como evasión hay que verificar las exenciones de Ingresos Brutos para la locación de vivienda.
Alcance y limitaciones de los datos
- Inmueble no es vivienda. Cada partida inmobiliaria urbana cuenta como un inmueble: una casa, un departamento, una cochera o un local.
- Las cifras de inmuebles son mínimos. ARBA informó titulares por tramos, sin la cantidad exacta de partidas de cada uno.
- Titulares registrados. ARBA informó “CUIT responsables”, que pueden incluir poseedores y usufructuarios, y no aclaró cómo cuenta la copropiedad ni la fecha de corte del padrón.
- Propiedad, no alquiler. Los datos muestran cómo se distribuye la propiedad. No informan cuántos inmuebles están efectivamente en alquiler ni quién los alquila.
- Población total como denominador. Los porcentajes “de la población” usan el total del Censo 2022, que incluye a niñas y niños; algunos titulares viven fuera de la provincia.
Para periodistas e investigadores
Los datos, tablas y placas de este informe pueden reproducirse libremente citando la fuente. Sugerimos esta forma de cita:
Inquilinos Agrupados (2026). Concentración de los inmuebles en la provincia de Buenos Aires. Elaborado con datos de ARBA (Providencia N.º 45 GGR, 22/07/2026, expediente 22700-2088/2026) e INDEC (Censos 2001, 2010 y 2022).
Preguntas frecuentes
¿Cuántas personas tienen más de una propiedad en la provincia de Buenos Aires?
Según ARBA, 1.065.255 personas humanas tienen dos o más inmuebles urbanos edificados: el 6,1% de la población y el 25,8% de quienes tienen al menos uno.
¿Cuántos propietarios tienen más de 100 inmuebles?
1.879 titulares: 1.162 personas físicas y 717 personas jurídicas. Contando terrenos baldíos, suman como mínimo 372.579 inmuebles urbanos.
¿Qué porcentaje de los hogares bonaerenses alquila?
El 19,3% según el Censo 2022: 1.166.672 hogares. En 2001 era el 9,5% y en 2010, el 14,6%.
¿De dónde salen los datos?
De la respuesta de ARBA a un pedido de acceso a la información pública presentado por Inquilinos Agrupados (Ley 12.475), y de los censos nacionales de población del INDEC, según el Anuario Estadístico 2024 de la Dirección Provincial de Estadística. El procesamiento y los cálculos son de Inquilinos Agrupados.
El problema no es el jubilado que tiene un departamento para completar su jubilación. Son las 104.584 personas con cinco o más inmuebles y los 1.879 propietarios que tienen más de cien. Mientras tanto, casi uno de cada cinco hogares de la provincia alquila.
