preguntas frecuentes

Te contamos que el plazo mínimo legal de los contratos de alquiler para vivienda es de 3 años desde julio del 2020. Por lo tanto, si el último contrato que firmaste inició luego de esa fecha vence 3 años después, como mínimo. Es decir, podrían hacerte un contrato por un plazo mayor, pero no menor, porque el plazo mínimo es de 3 años y el máximo es de 20 años. 

No importa que vivas en la misma vivienda hace muchos años, tampoco importa que tengas uno o más contratos previos, ya que cada vez que un contrato termina se debe firmar uno nuevo que es totalmente independiente del anterior. Es por eso que te vuelven a pedir nuevamente que presentes documentación y actualices el depósito. 

Por lo tanto, si aprovechándose de tu necesidad de vivienda te hacen firmar una “prórroga” o una “extensión” o un contrato por un plazo menor a 3 años, podes hacerlo valer por 3 años.

Esto no es automático, sino que debes notificar al propietario (al domicilio que figura en el contrato) de forma fehaciente. Es decir, por carta documento a su casa o si en el contrato figura el correo electrónico puede hacerse por mail.  

En la carta documento o correo electrónico, le informas que: la cláusula del contrato donde se establece el plazo es ilegal y que por lo tanto ese contrato tiene validez por el plazo mínimo legal de 3 años, por tratarse de una norma de orden público (es decir, que no puede modificarse por acuerdo de partes).

Te dejamos el artículo del Código Civil y Comercial de la Nación donde está consagrado el plazo: 

• “Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.”

Te dejamos un modelo de Carta Documento para que completes con tus datos y los de tu situación concreta y la envíes al propietario para poder hacer valer el plazo mínimo Legal de 3 años. Además, acá podes ver este video para conocer más sobre tus derechos.

El plazo mínimo para un contrato de alquiler de vivienda es de 3 años.

Las “prórrogas” o las “extensiones” de contrato de alquiler para vivienda son completamente ilegales y tienen validez por 3 años.

Sólo en los casos de “turismo, embajada, que cumplan con las excepciones dispuestas en el art. 1199 del Código Civil. Las excepciones que se dan habitualmente son:

• Artículo 1.199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

  a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

  b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume, salvo prueba en contrario, que no fue hecho con esos fines;

  c) Guarda de cosas;

  d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias.

  Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Por lo tanto, si se firman dos contratos consecutivos de 3 meses, se entiende que no es con fin turístico y que en realidad es un contrato de vivienda encubierto y se tiene que hacer valer por tres años. 

Todos los contratos de alquiler de vivienda que se  firmen por plazos de 6 meses, un año, o 2 años tienen validez por 3 años. 

El precio inicial del alquiler no está regulado en  nuestro país, por lo tanto cuando se firma el contrato ese monto lo establece de forma unilateral el propietario/rentista de la vivienda. 

Para todos los contratos firmados entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 las actualizaciones se rigen por el articulo 14 de la ley 27.551. Son actualizaciones anuales por un índice promedio entre inflación y salarios (ICL).

A partir del 18 de octubre está vigente la ley de alquileres N° 27.737, que establece que los ajustes durante el contrato de alquiler son como mínimo semestrales (pueden firmarse actualizaciones cada 8 meses o un año) según el índice Casa Propia. 

Por lo tanto, si tenes un contrato firmado entre julio del 2020 y el 17 de Octubre del 2023, los ajustes se rigen por la Ley 27.551, es decir son anuales. Pero si firmaste contrato a partir el 18 de octubre del 2023, los ajustes se rigen por la ley 27.737, es decir son semestrales. 

Al inicio el monto es el que figura en el contrato, y este se mantiene durante un año o 6 meses según en qué momento se firmó. 

Para los contratos con ajuste anual, Ley 27.551: Te dejamos el enlace para que calcules el monto que debes abonar tanto el segundo año como el tercero. Solo completas los datos en la calculadora y esta te brinda tanto el porcentaje de aumento como el monto que debes pagar: www.indicecontratoalquiler.com.ar.

Acá te dejamos el artículo de la Ley 27.551:

• “Art. 14.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).”

Y acá el artículo 14 modificado, Ley 27.737 (solo para contratos firmados a partir del 18/10/23):

• “Artículo 14: Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7º y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis (6) meses. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.”

En cuanto tengamos la calculadora actualizada para la nueva ley estaremos avisando.

El propietario debe entregar el inmueble en un estado apropiado para su uso. Sugerimos a los inquilinos que realicen un inventario al momento de ingresar a la vivienda y que lo presenten ante la inmobiliaria y/o el locador para que lo firmen. En caso de que se nieguen a firmarlo, se puede enviar por mail o por carta documento.

A nivel nacional la ley de alquileres regula el mes de depósito y el mes de adelantado. 

Luego, los honorarios o comisión inmobiliaria y sellado de contrato depende de cada provincia. Aquí te dejamos lo que corresponde a provincia de Buenos Aires y Ciudad de Buenos Aires.

En Provincia de Buenos Aires:

• Depósito en garantía equivalente al valor del primer mes de alquiler. (El propietario tiene que devolverlo al valor del último mes de alquiler)
• Sellado: no se paga. Desde Enero de 2020 por ley fiscal 15170 (art 50, c) en los casos en que el valor fiscal de la vivienda esté por debajo de $1.730.600 (tiene que ser una mansión para superar ese valor) NO se paga sellado.
• Honorarios: 2% cada parte, pudiendo una asumir el total (4%) por el monto del primer año de contrato de alquiler (ley 14085)
• Certificaciones de firmas:
• Pedidos de informes
• 1 Mes de adelanto

En Ciudad de Buenos Aires:

• Depósito en garantía equivalente, como máximo, al valor del primer mes de alquiler. (El propietario tiene que devolverlo al valor del último mes de alquiler)
• Honorarios: a cargo del propietario (ley 5859)
• Pedidos de informes: no pueden cobrarte más de $ 600 (Precio oficial del registro de la propiedad inmueble)
• Certificaciones de firmas: en capital federal llamando al 147 son gratuitas.
• 1 Mes de adelanto

 Aquí te dejamos un video con la explicación.

En Provincia de Buenos Aires:

Desde enero de 2020 por ley fiscal 15170 (art 50, c) en los casos en que el valor fiscal de la vivienda esté por debajo de $1.730.600 (tiene que ser una mansión para superar ese valor) NO se paga sellado. 

• “Título IV Impuesto de Sellos.  ARTÍCULO 50. El impuesto de Sellos establecido en el Título IV del Libro II del Código Fiscal – Ley N° 10.397 (Texto ordenado 2011) y modificatorias-, se hará efectivo de acuerdo con las alícuotas que se fijan a continuación:.

1. 1. a) Actos y contratos en general:
   2. c) Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere $1.731.600, cero por ciento 0 o/oo d) Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuya valuación fiscal supere $1.731.600, el cinco por mil 5 o/oo.”

En Ciudad de Buenos Aires:

Los contratos de alquiler NO se sellan. 

En la Ciudad de Buenos Aires desde el año 2017 está vigente la Ley 5859 que establece que la comisión la paga el dueño.  Las inmobiliarias tienen prohibido cobrarnos comisión a los inquilinos/as.

Si una inmobiliaria te quiere cobrar comisión, comunicate con nosotros, o con Defensa del Consumidor de Nación para denunciarla. Si ya la pagaste y tenes un comprobante, comunicate con nosotros para hacer el reclamo y que te devuelvan el dinero.

Te contamos que gracias a que logramos sancionar la Ley de Alquileres N° 27.551 en el 2020, se modificó el Código Civil y Comercial de la Nación, por lo tanto las cargas y contribuciones que graven la vivienda, como el ABL, corresponden al propietario/rentista.  

Acá te copiamos los artículos del Código Civil y Comercial de la Nación modificado. 

• “Artículo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”

Además, en el artículo 365 del Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires la ley 6593-tarifa fiscal 2023 de CABA- se establece lo siguiente:

• “Percepción: Artículo 365.- Establecénse los siguientes tributos sobre los inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que se percibirán anualmente de acuerdo al avalúo asignado a tal efecto, y con las alícuotas básicas y adicionales que fija la Ley Tarifaria:

1. 1. a) Impuesto Inmobiliario.
   2. b) Tasa Retributiva de los Servicios de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Mantenimiento y Conservación de Sumideros.”

Es decir, que la misma AGIP-CABA se refiere tanto al ABL como al Impuesto inmobiliario como impuestos que gravan a la propiedad, por ese motivo como no se trata de un servicio público el pago del mismo le corresponde exclusivamente al propietario/rentista.

• “Artículo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”

Con respecto a AYSA, la ley determina que los impuestos que gravan la vivienda le corresponden al propietario/rentista, por eso existe un debate al respecto ya que en la factura hay varios ítems que son impuestos y se calcula por metro cuadrado y no por consumo. Es más, en los edificios se prorratea como todos los demás gastos de expensas, es decir que no se trata del consumo. Por ese motivo se considera que al igual que el ABL se trata de un impuesto que grava la vivienda y no de un servicio. Pero,  lamentablemente, en muchos casos también es muy complejo lograr que se respete.

Aquí modelo de carta documento para notificar al propietario/rentista: carta documento.

En la Ciudad de Buenos Aires, se realizan en el Registro de la Propiedad Inmueble, Av. Belgrano 1130 (CABA). Los trámites (dominio, inhibición y/o frecuencia) tienen una demora de cuatro días y poder ver los precios actualizados acá. Se puede hacer el trámite urgente que se realiza en el día y tiene un costo mayor. También se puede pedir por internet, el precio es menor. Los debe solicitar el garante en este link. Recordá que la Ley 5859 establece que no te pueden cobrar sobreprecios en los informes de la garantía. Es decir, no te pueden cobrar la gestoría del trámite ni inventarte ningún otro concepto. Deben cobrarte el valor oficial del trámite. Aquí dejamos un video explicando qué garantías nos pueden exigir.

Te contamos que gracias a que logramos sancionar la Ley de Alquileres N° 27.551 en el 2020, se modificó el Código Civil y Comercial de la Nación, por lo tanto las expensas extraordinarias estén o no discriminadas por la administración en el resumen le corresponden al propietario. Las expensas ordinarias son las normales y habituales, como limpieza, salario del encargado, seguridad, luz, etc; los arreglos en unidades o mejoras en el edificio son expensas extraordinarias. Tenes que revisar el resumen y ver a que se deben esos gastos para saber si corresponde que los pague el inquilino o no.

IMPORTANTE: Si en la liquidación de las expensas, viene algo que no te corresponde tenes que pagar la totalidad del monto, luego notificar de manera fehaciente al propietario (mediante carta documento o por correo electrónico si este figura en el contrato) y luego descontarlo del próximo alquiler. Aqui te dejemos un modelo de carta documento.

Si tenes como garantía un seguro de caución o una financiera, es muy importante notificarlos también, para no tener reclamos posteriores por descontar dinero de la renta. En el caso de no tener el correo del propietario en el contrato y tener que mandar carta documento, para no tener que mandar 2 cartas y pagar doble se puede mandar la CD escaneada a la financiera por correo y de está forma quedaría también notificada.

Te copiamos los artículos del Código Civil y Comercial de la Nación modificado:

• “Artículo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”}
• “Artículo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”

No existe obligación legal de firmar el contrato ante escribano público. Si está firmado por las partes, el contrato es válido. De todas formas, muchas inmobiliarias y/o locadores exigen este requisito. El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires cuenta con certificaciones de firmas gratuitas. El beneficio rige únicamente para inquilinos y garantes que alquilen viviendas con un precio inferior a 654 UVAs . Para realizar el trámite hay que seguir los siguientes pasos:

1. Sacar un turno enviando un mail a la casilla certificacionesdefirmas@buenosaires.gob.ar informando:
   • Nombre y Apellido completos de los/las inquilinos/as,
   • Fecha de nacimiento y número de DNI de cada uno/a,
   • Teléfonos y mails de cada uno/a también.
   • El monto del alquiler en el primer mes ya pactado con el/la Propietario/a,
   • Dirección de la vivienda para la cual se pide el trámite.
2. Concurrir al turno con:
   • Contrato sin firmar,
   • DNI de los firmantes y
   • DNI una copia frente y dorso, por cada una de las personas cuya firma se vaya a certificar (Inquilinos – ocupantes – garantes)
   • Contrato con la fecha del día que se certifica. No pueden estar firmados ni con fecha anterior o posterior a la firma. Pueden decir dentro del contrato “El contrato tiene validez desde tal fecha hasta tal otra”, pero la fecha del encabezado del contrato tiene que ser el día que se certifica.

Mientras tengas el contrato vigente no pueden obligarte a que te vayas. Si el propietario quiere vender o vendió el inmueble, el contrato de locación se traslada al nuevo propietario, que es a quien le debes abonar los alquileres.

El locador original debe notificar fehacientemente al inquilino quién es el nuevo locador. Tras esa notificación, el locatario debe abonar normalmente el alquiler al nuevo propietario de la vivienda. Se debe hacer una enmienda en el contrato vigente donde figure quién es el nuevo propietario/rentista a quien debes abonarle el alquiler.

Es importante aclarar, que existen situaciones en las cuales el locador hace un ofrecimiento económico al inquilino para que éste se retire de la vivienda. Pero el inquilino no tiene ninguna obligación de aceptarla, puede hacerlo si entiende que le conviene, de lo contrario el contrato debe respetarse hasta que finalice. 

Te dejamos el Artículo del Código Civil y Comercial de la Nación:

• “ARTÍCULO 1189.- Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en contrario, la locación:

1. 1. a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
   2. b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.”

Es decir, el nuevo propietario deberá respetar la transmisión del uso y goce hasta el cumplimiento del plazo del contrato.

Cuando nos cortan indefinidamente el servicio de gas, tenemos dos opciones: reclamar que se hagan los arreglos para restituir el servicio y reclamar un descuento en el precio del alquiler o mientras no contamos con el servicio de gas suspender el pago del alquiler;  o rescindir anticipadamente el contrato con causa.

Si la vivienda no se encuentra en condiciones de ser habitada, es decir, si hay un corte de un servicio público es el propietario/rentista quien debe garantizar las condiciones acordadas en el contrato. Por ejemplo, si hay corte de gas debe proveer artefactos eléctricos para suplir la falta de suministro. Para ello, el inquilino puede intimar mediante carta documento para que el propietario garantice las condiciones necesarias de la vivienda. Y si este no lo hiciere, el inquilino puede disminuir el pago de alquiler (pagar menos) o suspender el pago, hasta tanto se garanticen las condiciones de la vivienda. 

También, el inquilino puede rescindir el contrato con causa, es decir por culpa del locador (propietario/rentista). 

RESCISIÓN ANTICIPADA POR CAUSA DEL LOCADOR

La rescisión con causa solo es posible si se reclamó previamente​ (de manera fehaciente, es decir por carta documento o si en el contrato figura un correo electrónico se puede hacer vía mail) ​y hubo negativa explícita de la otra parte de hacer los arreglos que impiden hacer uso de la vivienda.

Te dejamos el Artículo del Código Civil y Comercial de la Nación:

• “Artículo 1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.”

Es importante destacar que la rescisión con culpa del propietario para no pagar la multa es un proceso, tiene que demostrarse que hubo reclamo y que no puede usarse la vivienda, es decir, que está frustrado el uso y goce.

ARREGLOS Y DESCUENTOS

Lo primero que debemos hacer es comunicarnos con la inmobiliaria y/o con el propietario e informarle que cortaron el suministro de gas. Como el Código Civil no especifica qué porcentaje de descuento nos corresponde, debemos comenzar una negociación. A modo orientativo, inquilinos y propietarios suelen llegar a acuerdos del orden del 30 al 40% de descuento. También se puede llegar a un acuerdo distinto, que implique un menor porcentaje de descuento e incluya la provisión de artefactos eléctricos que mitiguen la falta de gas (termotanque eléctrico, cocina eléctrica y estufa eléctrica).En caso de llegar a un acuerdo, es importante dejarlo por escrito.  En caso de silencio o respuesta evasiva, debemos intimar al locador (no a la inmobiliaria) por carta documento. El texto de la carta documento se puede consultar en este link.

Dejamos el artículo del CCyC aquí:

• Art. 6°- Sustitúyase el artículo 1.203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

RESCISIÓN ANTICIPADA

Si optamos por rescindir el contrato, no corresponde el pago de ninguna multa. No es una rescisión común y corriente, es con “justa causa”. Es decir, le imputamos el motivo de la rescisión al locador y eso nos da derecho a no pagar multa. Esta rescisión se puede realizar en cualquier momento del corte de gas (aunque hayan pasado meses) y es independiente de cualquier acuerdo que hayamos llegado previamente con el locador (descuento, provisión de artefactos eléctricos, etc.). Además del descuento en el precio del alquiler que nos corresponda durante todos los meses que vivamos sin gas, corresponde que nos devuelvan el depósito. Para rescindir anticipadamente el contrato hay que enviar una carta documento al locador. El texto de la carta documento se puede consultar en este link.

El mercado inmobiliario tiene altísimas tasas de informalidad. Según una encuesta que realizamos a nivel nacional, el 78% de los inquilinos pagan el alquiler en efectivo y a cambio reciben un comprobante de pago no válido como factura. En la Ciudad de Buenos Aires, ese porcentaje asciende a más del 84%. Esta situación es completamente ilegal. Propietario e inmobiliaria tienen la obligación de aceptar medios electrónicos de pago. Es decir, transferencias o depósitos bancarios en una cuenta de la inmobiliaria o posnet en su local comercial y a cambio, deben entregar una factura legal. Si la inmobiliaria o el propietario se niegan a brindarte estas facilidades de pago, podes intimarlos por carta documento pero además es muy importante que registres el contrato de alquiler en AFIP. El texto de la carta documento se puede consultar en este link. 

Debés ingresar al SIRADIG, el sistema de AFIP en el cual se carga la declaración jurada de Ganancias. La primera vez que informes la deducción debés adjuntar el contrato de alquiler en un archivo PDF. Luego, cada mes, debés cargar en el fisco los datos de la factura que sirva de comprobante de pago del alquiler: número de CUIT, fecha y monto. Es obligatorio que el contrato de alquiler esté declarado en AFIP. Puede hacerlo el propietario o el inquilino. 

En toda operación que entregues dinero te tienen que entregar una factura a cambio. El propietario tiene que entregarte factura B o C cada vez que le pagues el alquiler. No son válidos los recibos X o de librería (genéricos). Si en el cobro de alquiler interviene una inmobiliaria, también está obligada a emitir un comprobante oficial. En éste tiene que constar el nombre del propietario del inmueble y su número de CUIT. Si se niegan a entregarte la factura podes denunciar al propietario y/o a la inmobiliaria ante la AFIP. La denuncia anónima se realiza llamando al Centro de Atención de Denuncias al 0800-999-2347, de lunes a viernes de 9.00 a 16.00 hs. También podes denunciar de forma presencial en cualquier sede de AFIP, sin embargo, esta modalidad no admite la denuncia anónima. Otra opción es intimar al locador por carta documento a que entregue todas las facturas que no entregó hasta el momento y que las entregue a partir del próximo pago.

Es importante chequear que el edificio cuente con energía eléctrica apta para vivienda, que no tenga “luz de obra”. Esto se verifica solicitando la factura de electricidad. No solo es ilegal comercializar la luz de obra, sino que resulta inapropiada para vivir, ya que implica frecuentes cortes y por lo tanto problemas con los artefactos eléctricos. Así mismo, es importante solicitar el reglamento de co-propiedad para verificar que el consorcio de propietarios este correctamente constituido. Esto es importante a efectos de controlar la legalidad en la liquidación de expensas y para verificar si los impuestos municipales son abonados en una boleta única para todo el edificio o el proporcional de cada departamento. Si ya alquilaste un departamento en estas condiciones, podes intimar al locador para que subsane todos los problemas que presenta el inmueble.

Te contamos que ​gracias a que logramos sancionar la Ley de Alquileres N° 27.551 en el 2020, se modificó el Código Civil y Comercial de la Nación, estableciendo que los arreglos del inmueble corresponden al propietario y que si este se negara o no diera respuesta el inquilino puede realizarlos y luego descontarlos del alquiler, previa notificación fehaciente al propietario. 

La notificación fehaciente al propietario es mediante una carta documento o si en el contrato figura el correo electrónico se puede hacer vía mail.

Te dejamos el Artículo del Código Civil y Comercial de la Nación:

• “Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.”

Es importante notificar también al garante (si llega a ser un seguro de caución, una financiera), para no tener reclamos posteriores por descontar dinero de la renta. En el caso de no tener correo y tener que mandar carta documento, para no tener que pagar doble se puede mandar escaneada la CD a la financiera por correo.

Es el propietario quien tiene la obligación de reparar y mantener la vivienda en condiciones de ser habitada. Para eso es importante que los inquilinos hagamos los reclamos a través de carta documento. Como lo establece de forma muy clara la normativa, en casos urgentes el propietario debe reparar en 24hs. y en casos que no son urgentes lo tiene que arreglar en 10 días corridos. Ante la negativa o no respuesta, el inquilino puede arreglarlo por su cuenta y luego descontarlo del alquiler. SIEMPRE NOTIFICANDO PREVIAMENTE.

Te dejamos un video donde lo explicamos, y un modelo de carta documento para solicitar arreglos.

Sí. Existen dos maneras de rescindir anticipadamente un contrato: con causa y sin causa. Ambas requieren notificar al locador por carta documento:

• Sin causa: Cuando el inquilino rescinde el contrato sin que exista una causa imputable al propietario. Esta opción se puede ejercer una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. El Código Civil establece el pago de una multa de un mes y medio de alquiler, si la rescisión se realiza durante el primer año de contrato y de un mes de alquiler, si se realiza transcurrido dicho plazo. El texto de la carta documento para notificar una rescisión sin causa se puede consultar en este link. Sin embargo, gracias a la ley de alquileres, si avisa, luego de pasados los 6 meses, con un aviso de 3 meses de antelación a la rescisión del contrato, no tendrá que pagar ningún tipo de multa. También, durante los últimos tres meses del contrato (del mes 33 al 36) si no hay acuerdo entre las partes sobre las condiciones del próximo contrato, el inquilino podrá durante esos últimos 90 días, rescindir el contrato sin pagar multa avisando por lo menos 72hs antes de dejar el inmueble.

• Con causa: Cuando la rescisión se produce por un daño en la vivienda que el locador no solucionó en tiempo y forma. Por ejemplo: el inmueble presenta un problema de humedad, el inquilino notifica al propietario y éste no lo resuelve debidamente. Esa situación le da al inquilino la posibilidad de rescindir anticipadamente su contrato:
• • Sin esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del mismo.
  • Sin avisar con anticipación.
  • Sin pagar multa.
  • Reclamando la restitución de su depósito en garantía.

Todo esto, independientemente del descuento en el precio del alquiler que pueda corresponder en cada caso. El texto de la carta documento para notificar una rescisión con causa se puede consultar en este link. Aquí te dejamos video explicando la rescisión anticipada.

El propietario no puede rescindir el contrato de forma anticipada, solo ante el incumplimiento del inquilino podría iniciar un proceso de desalojo. Es decir, solamente si el inquilino no pagó el alquiler durante dos meses consecutivos o este cambio el destino de la vivienda (puso un local en la vivienda por ejemplo). En ese caso, el locador puede intimar al locatario a restituir la vivienda y eventualmente, iniciar un juicio de desalojo. No es automático, ni puede hacerse por la fuerza, es la justicia quien lo determina luego del proceso. Cualquier otro intento por parte del propietario/rentista de rescindir anticipadamente el contrato es ilegal.

Es importante que la entrega de llaves se coordine antes del vencimiento del contrato (puede ser inclusive el último día). Por la llave que entregamos, debemos recibir un “acta de entrega de llaves” firmada por la inmobiliaria o por el locador, que certifique el día y el lugar en la cual se efectuó la operación.

Es usual que inmobiliarias o locadores intenten agregar en ese recibo, que la vivienda fue entregada con desperfectos de los cuales nosotros no tenemos ninguna responsabilidad. Puede suceder que esos desperfectos ya estaban presentes cuando nosotros ingresamos a la vivienda o que sean deterioros producto del paso del tiempo y del normal uso del inmueble. Esto lo hacen con el objetivo de quedarse con el depósito en garantía o de reclamarnos posteriormente una suma extra de dinero. Si esto sucede, no debemos firmar un recibo de llaves que nos perjudique y nos haga responsables de esos arreglos. Si no logramos llegar a un acuerdo y modificar el texto del recibo en el momento, debemos firmar “en disconformidad”. Eso nos dará la posibilidad de negar nuestra responsabilidad en esos daños y de reclamar la restitución del depósito.

Un modelo de recibo de llaves se puede consultar en este link.

Existen dos motivos por los cuales te pueden desalojar de la vivienda:

• Incumplir el pago del alquiler durante dos meses consecutivos.
• No tener un contrato de alquiler vigente.

En ambas situaciones te deben intimar por carta documento a que desalojes la vivienda en un determinado plazo. En caso de no cumplir con el plazo notificado en la carta documento, el locador puede iniciar un juicio de desalojo. La única vía legal para desalojar a un inquilino es a través de un JUICIO DE DESALOJO. Un desalojo forzoso es un DELITO PENAL, con penas de PRISIÓN. Por ejemplo, si el locador ingresa a la vivienda y cambia las cerraduras. También es un DELITO PENAL cortar los servicios (agua, luz, gas) para forzar al inquilino a que se retire de la vivienda.

Para reclamar la devolución del depósito es importante revisar el acta de entrega de llaves que hayan suscrito. Solo nos pueden descontar lo que allí se establezca, por ejemplo:

• Expensas, impuestos y servicios que sean liquidados con posterioridad a la entrega de llaves y que correspondan al período alquilado. En este caso, el locador debe exhibir los comprobantes o facturas que justifiquen esos descuentos.
• Daños en el inmueble que, por mal uso, sean responsabilidad del inquilino. En este caso deben estar especificados en el acta de entrega de llaves y el inquilino debe haberlo firmado en conformidad. Además, el locador debe exhibir las facturas que demuestren los gastos en que incurrió.

El depósito debe ser devuelto el mismo día que se entrega la llave de la vivienda (art. 2 inc. b Ley 27.551). Es abusivo e ilegal que se pongan clausulas en el contrato que fijen los tiempos de devolución del depósito.

Debemos enviar una carta documento, intimando al locador a que nos devuelva el dinero. El texto de la carta documento se puede consultar en este link. Si el locador persiste en su negativa, lo podemos denunciar por el delito de estafa (art. 173 inc. 2 del Código Penal) en el Fuero Penal Nacional. En la Ciudad de Buenos Aires, la denuncia se puede realizar en la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional, ubicada en calle Viamonte 1147 PB. La denuncia es gratuita y no requiere la presencia de un abogado. También se puede demandar civilmente por retención.

El propietario puede vender la casa pero el nuevo dueño de la vivienda tendrá que cumplir con el contrato ya firmado. Esto quiere decir que el propietario no puede finalizarlos el contrato con la excusa de que va a vender o vendió la propiedad. 

Ni el propietario ni la inmobiliaria pueden entrar a la vivienda sin tu consentimiento y autorización. Cuando firmamos un contrato de alquiler para vivienda nos comprenden varios derechos, entre ellos al de la privacidad e intimidad.