El real estate se revela como un sector con ganancias importantes para los inversores, apuntaladas por el crecimiento de la rentabilidad debido al aumento de los precios del metro cuadrado, sumado a las expectativas de valorización futuras.
Por Juan Pablo Costa, Eva Sacco y Gervasio Muñoz
16/12/2018 En las últimas semanas reaparecieron noticias subrayando la escasa rentabilidad del sector inmobiliario (real estate). Sin embargo, existen ciertas imprecisiones y errores conceptuales que llevan a esta conclusión. Específicamente, en torno al indicador que considera la relación entre el monto de los alquileres y el precio de las propiedades. Dicho cálculo desconoce el incremento sistemático que vienen experimentando los precios de los inmuebles en dólares. Si se incluye la ganancia por la revalorización de las propiedades, el negocio del real estate demuestra ser sumamente atractivo indicando una rentabilidad de 18,7 por ciento anual en dólares para el 2017. Muy por encima del 5,0 por ciento que informaron publicaciones especializadas del sector.
Uno de las principales dificultades que tiene la medición tradicional del mercado es que considera a la inversión inmobiliaria como de renta fija. Esto implica considerar que la única retribución de la inversión es la renta obtenida del cobro de alquileres. Pero, en realidad, cuando un inversionista estudia las posibilidades de inversión no sólo considera los potenciales ingresos por los contratos de arriendo, sino también la expectativa de valorización del metro cuadrado (o sea del capital invertido).
Esta expectativa de valorización es clave en el mercado inmobiliario, ya que es un sector que ha experimentado fuertes subas en dólares en los últimos años, incrementando su atractivo como activo de inversión y, por lo tanto, sumando presión a la demanda, y contribuyendo así a consolidar una dinámica ascendente de los precios del suelo urbano. Este ciclo expectativas–valorización–expectativas es el que se verificó en casos como la crisis inmobiliaria española iniciada en 2008.
De esta manera, consideramos que una inversión en el sector del real estate no puede catalogarse como de renta fija, ya que deben evaluarse las variaciones en los precios del suelo urbano que producen fuertes subas en el valor del metro cuadrado. Es oportuno, entonces, corregir las estimaciones de rentabilidad sumando a la renta obtenida por alquileres, la valorización de capital consolidada en el inmueble.
CABA
Con el objetivo de comparar las dos medidas de rentabilidad y su evolución se construyó una serie con precios promedio de venta por m2, y precios promedio de alquiler, en ambos casos tomando como referencia un departamento de dos ambientes de 43 m2. El intervalo de la serie es trimestral, desde el primer trimestre de 2014 al primer trimestre de 2018, utilizando como fuente datos del GCBA.
A partir de los datos obtenidos se puede apreciar una aceleración en la suba del precio del m2 en dólares a partir del tercer trimestre de 2016, posiblemente impulsado por el crecimiento de los créditos hipotecarios UVA, llegando a incrementarse su precio un 20 por ciento en dólares en sólo siete trimestres, hasta el primer trimestre de 2018. En ese mismo período, los alquileres en pesos aumentaron un 47 por ciento en pesos, y un 12 por ciento en dólares, es decir por debajo del aumento de las propiedades. La rentabilidad mensual en dólares (en medida de renta fija) cayó del 0,41 a 0,38 por ciento, lo cual anualizado implica una reducción de la rentabilidad del 5,00 al 4,65 por ciento.
Si se analiza las rentabilidades trimestrales con la medida tradicional, entre el tercer trimestre de 2016 y el primer trimestre de 2018 se observa un panorama similar. Un estancamiento del nivel de rentabilidad, con pequeñas subidas y bajadas. Entre puntas, desde el tercer trimestre de 2016 hasta el primer trimestre de 2018 la rentabilidad pasó de 1,24 a 1,15 por ciento, una reducción de 7,25 por ciento Incluso analizando desde 2015 se verifica que la caída de la rentabilidad es aún mayor: de 1,59 a 1,15 por ciento tomando su punto más alto en el tercer trimestre de 2015.
Entonces, ¿por qué los inversores apostaron al sector del real estate si la rentabilidad mostraba un deterioro?
Esta aparente contradicción se zanja incorporando la valorización del inmueble a la ecuación obteniendo un resultado muy distinto que permite entender el apetito inversor. La fórmula de la rentabilidad corregida, por lo tanto, surge de sumar el monto de los alquileres cobrados durante el período expresado en dólares y la valorización de la propiedad, también expresada en dólares como porcentaje del valor de la propiedad en el período previo.
Al construir una serie comparando ambas mediciones, se observa fuertes fluctuaciones de la rentabilidad alternativa al incorporarle la valorización de la propiedad. Dichas variaciones no responden a las subas y bajas registradas en la cotización del metro cuadrado –ya que los mismos nunca decrecen–, sino a las variaciones en dólares en el monto de los alquileres percibidos en los períodos subsiguientes a las devaluaciones. Dada la estructura de los contratos de alquiler, los ajustes de los montos no se dan de manera automática, sino que tienen un rezago de hasta 2 años que es el tiempo de duración de estos.
Mediciones
Sin embargo, aun así, se pueden observar tres cuestiones:
1. Una tendencia ascendente en la evolución de la rentabilidad trimestral. Además, sobre 17 trimestres en análisis, sólo en tres de ellos la medida de rentabilidad tradicional fue consistentemente superior a la medida de rentabilidad alternativa (segundo trimestre de 2014, y primer y tercer trimestres de 2015); en otros dos trimestres se dio una situación de virtual paridad (tercer trimestre de 2014 y primer trimestre de 2017); y en los doce restantes la medida de rentabilidad corregida fue muy superior a la medida de renta fija.
2. Los períodos subsiguientes a la disminución de la rentabilidad, compensan con fuertes incrementos en los precios promedios del alquiler que aumentan la medida de rentabilidad. Esto puede atribuirse a la estructura de los contratos de alquiler.
3. A partir del primer trimestre de 2016, casi todas las rentabilidades corregidas son muy superiores a las rentabilidades clásicas. (la excepción es el primer trimestre de 2017). Esto se explica, por el incremento en el precio del metro cuadrado a partir del surgimiento de los créditos UVA: desde el tercer trimestre de 2016 hasta el primer trimestre de 2018, la renta trimestral promedio se ubicó en 4,54 por ciento con la medición corregida, y en 1,23 por ciento con la medición tradicional.
Una conclusión, entonces, es la elevada rentabilidad del sector durante el período analizado, al obtener una renta trimestral promedio de 3,36 por ciento desde el primer trimestre de 2014 hasta el primer trimestre de 2018, con la metodología corregida, y de 1,30 por ciento con la metodología tradicional. E incluso una aún mayor, si se considera el período de fuerte aceleración del precio del metro cuadrado: la rentabilidad trimestral promedio desde el tercer trimestre de 2016 al primer trimestre de 2018, se ubicó en 4,54 por ciento con la metodología corregida, y en 1,23 por ciento con la metodología tradicional.
Si se estudia las rentabilidades anuales, la medición alternativa muestra una evolución ascendente. En cuatro años duplicó su rentabilidad anual pasando del 9,7 por ciento en 2014, al 18,7 por ciento en 2017. De esta forma se revela como una inversión con altas utilidades en dólares, con una tendencia al alza, y con baja volatilidad al ser un mercado dolarizado donde las fluctuaciones del tipo de cambio tienen un impacto reducido.
Las inversiones en el sector del real estate se revelan, entonces, no sólo como un buen “refugio de valor”, sino también como una eficaz alternativa de inversión, apuntalada por el crecimiento de la rentabilidad del sector producto del aumento de los precios del metro cuadrado, sumado a las expectativas de valorización futuras. Así se refuerza la demanda y la tendencia alcista de los precios, en un fenómeno de retroalimentación.
* Investigadores del Centro de Economía Política Argentina (CEPA).
** Presidente de Inquilinos Agrupados.
