Guía para entender el ataque al derecho a la vivienda
presentado bajo el título de “inviolabilidad de la propiedad privada”

“ARTÍCULO 679.- La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustanciará por el procedimiento establecido por este Código para el juicio sumarísimo con las modalidades que se establecen en los artículos siguientes.”

“ARTÍCULO 680.- La acción de desalojo procederá por todo sujeto que invoque un derecho o interés legítimo afectado por la medida, acto u omisión de que se trate, cualquiera sea su naturaleza jurídica contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible. La acción procederá contra locatarios, sublocatarios o aquel que haya ingresado de forma legítima a la propiedad cuando haya incumplido los términos y condiciones del uso de la misma y/o habiéndose constituido en mora de acuerdo al contrato que rija entre las partes.”

“ARTÍCULO 680 BIS. – En los casos en los que la acción de desalojo se dirija contra tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria.”

“ARTÍCULO 680 TER.- Cuando el desalojo se fundare en las causales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda un reconocimiento judicial dentro de las setenta y dos (72) horas de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial, a fin de constatar e individualizar la identidad de los ocupantes del inmueble con su nombre completo, nacionalidad y número de documento o pasaporte.”

“ARTÍCULO 680 QUATER.- Protección de sujetos vulnerables. En los procesos de desalojo donde se acredite la presencia de menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez, previo a ejecutar el lanzamiento, deberá darle intervención obligatoria a los organismos de protección locales y al Ministerio Público Tutelar, disponiendo un plazo prudencial que no excederá de diez (10) días para asegurar una alternativa habitacional transitoria, sin perjuicio de la continuidad del proceso.

En este marco, la caución juratoria sólo será admisible cuando la similitud del derecho del actor resulte inequívoca y no se comprometan derechos de terceros ocupantes de buena fe. En caso de duda, el magistrado podrá exigir una fianza personal o real suficiente para garantizar eventuales daños y perjuicios.”

“ARTÍCULO 682.- Si en el contrato no se hubiese constituido domicilio especial y el demandado no tuviese su domicilio real dentro de la jurisdicción, la notificación de la demanda podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere o en el domicilio electrónico constituido a tal efecto, conforme a lo establecido en el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación.”

“ARTÍCULO 683.- Si faltase la chapa indicadora del número del inmueble donde debe practicarse la notificación, el notificador procurará localizarlo por cualquier medio disponible, para lo cual son suficientes aquellas fotografías del inmueble que permitan identificarlo correctamente. El notificador deberá proceder a la identificación de los ocupantes del inmueble, pedirles razón de su relación con el demandado y en qué carácter lo ocupan, para lo cual queda autorizado a requerir el auxilio de la fuerza pública, de ser necesario.

Si la notificación debiese hacerse en una casa de departamentos y en la cédula no se hubiere especificado la unidad funcional, o se la designare por el número y en el edificio estuviere designada por letras, o viceversa, el notificador inquirirá al encargado y/o vecinos si el demandado vive en el edificio, lo notificará si lo hallare y lo identificará.

En caso contrario devolverá la cédula e informará el resultado de la diligencia.”

“ARTÍCULO 684.- Cuando la notificación se cumpla en el inmueble reclamado, el notificador:

1) deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u ocupantes presentes en el acto, aunque no hubiesen sido denunciados, y los prevendrá de que la sentencia que se pronuncie producirá efectos contra todos ellos y que, dentro del plazo fijado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles.

2) identificará a los presentes e informará al juez sobre el carácter que invoquen y acerca de otros con el carácter de sublocatarios u ocupantes cuya presunta existencia surja de las manifestaciones de terceros en virtud del artículo 683. Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la notificación, no se suspenderán los trámites, y la sentencia de desalojo producirá efectos también respecto de ellos.

3) podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la exhibición de documentos de identidad u otros que fuesen necesarios.

El incumplimiento de lo dispuesto en este artículo y en el artículo 683 constituirá falta grave del notificador.”

“ARTÍCULO 684 BIS.- En los supuestos en los que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá obtener, bajo caución juratoria, la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento y plazo previsto por las partes. En caso de que las partes no lo hubieran pactado se aplicará el procedimiento del artículo 680 bis. Para el supuesto en que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta diez (10) veces el monto del último canon locativo, en favor de la contraparte.”

“ARTÍCULO 685.- En los juicios fundados en las causales de falta de pago o por vencimiento del plazo sólo se admitirá la prueba documental y pericial.”

“ARTÍCULO 686 BIS.- El mandamiento de lanzamiento incluirá los siguientes recaudos:

1. La autorización al Oficial de Justicia para requerir el uso de la fuerza pública en caso de necesidad, así como al allanamiento del domicilio y a la apertura de cerraduras, aun cuando la propiedad se hallare desocupada.

2. La habilitación de días y horas inhábiles para su diligenciamiento, de corresponder, conforme a lo dispuesto por el artículo 153 de este Código.

3. La autorización al Oficial de Justicia para designar depositario de los bienes muebles que existieren en el lugar.”

“ARTÍCULO 1222.- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida y otorgar para ello un plazo que no debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, con especificación del lugar de pago.

El diligenciamiento de la notificación podrá ser dirigido al domicilio denunciado en el contrato por el locatario, sea éste real o electrónico, se tiene por válido aún si el locatario se negara a recibir la notificación o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables a él.

Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el procedimiento más breve que prevea la ley. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.

En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba las llaves del inmueble, este puede realizar la consignación judicial de aquellas, en cuyo caso los gastos y costas están a cargo del locador. En ningún caso se adeudan alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a tal notificación, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de las llaves si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”