Deroga la facultad de elegir un correo electrónico para notificar. Decía la ley de alquileres: Artículo 75: Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

Vuelve a la versión original del Código Civil: “Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan”.

Esto pone en una situación de debilidad al inquilino ya que tiene que enviar carta documento siempre que quiera notificar algo.

Sustituye art. 765 CCyCN, que prohibía el pago en dólares de los contratos de alquiler.

Estaba redactado de la siguiente manera: ARTÍCULO 765. Concepto. – La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.

Queda redactado así: “ARTÍCULO 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación, sea o no de curso legal en el país. El deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada. Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.”

DEVOLUCIÓN EN MONEDA FORÁNEA

Sustituye art. 766 CCyCN, que estaba redactado de la siguiente manera: ARTÍCULO 766. Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada.
Y queda redactado así: “ARTÍCULO 766.- Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene.”

Esto quiere decir que nos pueden cobrar alquileres en dólares, euros, etc.

Modifica el art. 958 del CCyCN: Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres.

Y queda redactado así: “ARTÍCULO 958.- Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley o el orden público. Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva.”

Este artículo elimina la posibilidad de que el inquilino tenga algún derecho y el mercado pueda fijarnos cualquier condición para alquilar.

El art. 960 decía: Los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley, o de oficio cuando se afecta, de modo manifiesto, el orden público.

Ahora quedó redactado así: “ARTÍCULO 960.- Facultades de los jueces. Los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley.”

La justicia no puede hacer valer ningún derecho o defendernos de algún abuso. El decreto elimina la posibilidad de justicia.

Artículo 1188. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

Esto quiere decir que, aunque haya un contrato de palabra, si o si debe refrendarse en un papel.

Artículo 1189. Excepto pacto en contrario, la locación:

a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.
En el caso que la cláusula figure en el contrato, se debe exigir boleto de compraventa que muestre la enajenación del bien.

Esto quiere decir que, aunque se venda la propiedad, el contrato y el plazo del alquiler debe respetarse por el nuevo propietario. Además, deben presentar pruebas de que la casa ha sido vendida.

Artículo 1190. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

Esto quiere decir que, si la vivienda se hereda, el heredero debe respetar el contrato.

Art. 1194. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato. A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.

Esto quiere decir que, si te hacen un contrato para oficina o comercio, pero su naturaleza es para vivienda, te rigen todas las normas de alquiler de vivienda.

Se mantiene el Art. 1195. Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

Quiere decir que no pueden rechazar el alquiler si el inquilino o un integrante de la familia tiene alguna discapacidad.

Modificación a la ley de alquileres: Queda redactado así por DNU: “ARTÍCULO 1196.- Fianza, garantía y periodicidad del pago. Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.

Por la ley de alquileres no podían exigirnos más de un mes de depósito y tampoco más de un mes de adelanto. Con la modificación por decreto ahora pueden pedirnos todos los meses que quieran en concepto de depósito y también mes de adelanto.

La ley de alquileres establecía un plazo mínimo de 3 años para alquiler de vivienda: Art. 1198. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.

La modificación por decreto a la ley de alquileres plantea: El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
Queda redactado así por DNU: “ARTÍCULO 1198. Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años.”

Esto quiere decir que el propietario puede establecer el plazo de alquiler que se le antoje.

La ley de alquileres planteaba un índice obligatorio para actualizar el precio de los alquileres cada 1 año. Este índice era un promedio entre inflación y salarios.
El decreto modifica este artículo y queda redactado así por DNU: “ARTÍCULO 1199. Moneda de pago y actualización. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.
No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928”. (es decir que no aplica la prohibición de indexar los contratos, que es lo que regía antes de la ley de alquileres)

Esto quiere decir que el mercado puede ajustar el precio del alquiler por el índice que quieran (dólar, inflación, nafta. También lo pueden hacer las veces que quieran durante el contrato (todos los meses, cada 3 meses, cada un año, etc.).

Art. 1200. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

CONSERVAR LA COSA CON APTITUD PARA EL USO CONVENIDO

La ley de alquileres planteaba que cualquier rotura en la vivienda (por el buen uso) el propietario debía repararla en 24hs si era urgente (no tener agua caliente) o en 10 días si no era urgente. Además, si el propietario se negaba a hacer las reparaciones el inquilino podía descontar el gasto por el arreglo del pago del alquiler.

Pero el DNU modificó esto y vuelve a la redacción anterior a la ley de alquileres: “El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato”.

ARREGLOS REALIZADOS.

El decreto derogó el siguiente articulo: Art. 1202. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

Esto quiere decir que el propietario debe mantener la vivienda en buen estado, pero si no la arregla no hay forma de reclamar. La única herramienta es rescindir el contrato de alquiler.

El decreto derogó el siguiente articulo: Art. 1204. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.

COMPENSACIÓN

Con la ley de alquileres, si el propietario nos cobraba algo que no nos correspondía (expensas, por ejemplo) podíamos descontarlo del próximo alquiler.

El decreto derogó este artículo.

Art. 1209. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

Queda redactado en su versión original: “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario”.

Esto quiere decir que, si en el contrato dice que tenemos que pagar los arreglos del edificio, el ABL, o cualquier cosa que se le antoje al propietario, deberemos pagarlo.

La ley de alquileres planteaba que si el inquilino cumplía con el contrato el propietario no podía finalizar el contrato antes del tiempo estipulado. Pero el decreto ha cambiado esto de la siguiente forma: Art. 1219. El locador puede resolver el contrato: “d) por cualquier causa fijada en el contrato.”

Esto quiere decir que si en el contrato dice que el propietario puede finalizar el contrato en cualquier momento por la causa que quiera, puede hacerlo.

RESOLUCIÓN CON Y SIN MULTA

La ley de alquileres planteaba: Art. 1221. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.
Pero el decreto modificó este artículo y dice: “ARTÍCULO 1221. Resolución anticipada. El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.”

Esto quiere decir que ya no hay forma de rescindir sin pagar multa. Si el inquilino quiere terminar el contrato antes de tiempo tiene que pagar en concepto de multa el 10% del total del contrato que resta.

Decía la ley de alquileres: Art. 1221 bis. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Este artículo fue derogado por el decreto. Por lo tanto, el propietario no tiene obligación de informarnos si nos renueva el contrato y a que precio.